Een woning verkopen in Spanje lijkt eenvoudig: u verkoopt, ontvangt de verkoopprijs, en klaar. In de praktijk komt er fiscaal meer bij kijken. Bij de verkoop van een woning in Spanje kunnen twee volledig gescheiden belastingen een rol spelen: de nationale belasting over de gerealiseerde meerwaarde (IRPF of IRNR), en de gemeentelijke plusvalía municipal (IIVTNU). Ze worden vaak door elkaar gehaald, maar kennen elk hun eigen regels, tarieven en uitzonderingen.
1. Meerwaardebelasting Spanje: de nationale belasting (IRPF of IRNR)
Dit is de belasting over de winst die u met de verkoop maakt: het verschil tussen de fiscale waarde bij aankoop en bij verkoop. Let op: dit is niet simpelweg “verkoopprijs min aankoopprijs”. Bepaalde kosten en belastingen uit beide transacties mogen namelijk worden meegenomen in de berekening, zoals notariskosten, overdrachtsbelasting, makelaarscourtage en verbouwingen (mits onderbouwd met geldige facturen).
Bent u fiscaal resident in Spanje? → IRPF
De meerwaarde valt onder de progressieve tarieven van de “base del ahorro”:
| Deel van de belastbare meerwaarde | Tarief |
|---|---|
| Tot €6.000 | 19% |
| €6.000 – €50.000 | 21% |
| €50.000 – €200.000 | 23% |
| €200.000 – €300.000 | 27% |
| Boven €300.000 | 30% |
Dit werkt schijfsgewijs: bij €14.000 winst betaalt u dus 19% over de eerste €6.000 en 21% over de resterende €8.000, niet 21% over het hele bedrag.
Vrijstellingen voor residenten
Verkoopt u als resident uw hoofdwoning (vivienda habitual)? Dan gelden twee mogelijke vrijstellingen:
- 65-plus vrijstelling: bent u 65 jaar of ouder, dan bent u volledig vrijgesteld.
- Herinvesteringsvrijstelling: jonger dan 65? Dan kunt u alsnog vrijstelling krijgen als u de opbrengst binnen 2 jaar herinvesteert in een nieuwe hoofdwoning.
Deze vrijstellingen gelden uitsluitend voor de hoofdwoning van residenten, niet voor een tweede woning of vakantiewoning van niet-residenten. Laat dit vooraf controleren, want de voorwaarden zijn specifiek.
Bent u geen fiscaal resident? → IRNR
Woont u fiscaal in Nederland of België en verkoopt u een woning in Spanje? Dan valt de meerwaarde onder de IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes), met een vast tarief in plaats van progressieve schijven:
- 19% voor inwoners van de EU/EER (dus Nederlanders en Belgen)
- 24% voor niet-residenten van buiten de EU/EER
2. De 3%-inhouding: Modelo 211 en Modelo 210
Bent u als verkoper niet-resident op het moment van de notariële overdracht? Dan is de koper wettelijk verplicht om 3% van de verkoopprijs in te houden bij de akte, en dit bedrag binnen 30 dagen via Modelo 211 af te dragen aan de Spaanse belastingdienst.
Voorbeeld: bij een verkoopprijs van €300.000 houdt de koper €9.000 in. U ontvangt dan €291.000 bij de overdracht.
Dit is geen extra belasting, maar een voorschot op uw uiteindelijke IRNR. De koper geeft u een kopie van het ingediende Modelo 211. Bewaar dit goed, want u heeft dit nodig voor de volgende stap.
Binnen vier maanden na de verkoop dient u zelf via Modelo 210 de definitieve afrekening in, met de daadwerkelijk berekende meerwaarde:
- Is de verschuldigde belasting lager dan de ingehouden 3%? Dan vraagt u het verschil terug.
- Is de verschuldigde belasting hoger? Dan betaalt u het restant bij.
- Heeft u verlies geleden op de verkoop? Dan kunt u de volledige 3% terugvragen.
3. De gemeentelijke plusvalía municipal (IIVTNU)
Naast de nationale belasting kan de gemeente waar uw woning ligt een aparte belasting heffen: de plusvalía municipal, officieel de “Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana” (geregeld in art. 104-110 van het Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, Real Decreto Legislativo 2/2004).
Deze belasting gaat niet over de winst op uw woning als geheel, maar specifiek over de waardestijging van de grond sinds aankoop, op basis van de kadastrale waarde.
Alleen bij stedelijke grond (suelo urbano)
Belangrijk detail: de plusvalía geldt alleen voor grond die voor de IBI als urbano (stedelijk) wordt aangemerkt. Grond die als rústico geldt, is expliciet uitgezonderd (art. 104.2 TRLRHL). Bij een woning op een groot perceel of in het buitengebied is het dus belangrijk om vooraf te checken hoe de grond precies is geclassificeerd.
Verkoop met verlies: geen automatische vrijstelling
Een veelgehoorde gedachte is: “ik verkoop met verlies, dus ik hoef geen plusvalía te betalen.” Zo eenvoudig ligt het niet. Sinds Real Decreto-Ley 26/2021 (naar aanleiding van een uitspraak van het Spaanse Constitutioneel Hof) geldt dat u zelf moet aantonen dat de grondwaarde niet is gestegen tussen aankoop en verkoop (art. 104.5 TRLRHL). Dit gaat niet automatisch, en het gaat specifiek om de grondwaarde, niet om de totale verkoopprijs van de woning. Een verkoop met verlies op de woning als geheel betekent dus niet vanzelfsprekend dat er geen plusvalía verschuldigd is. Laat dit bij twijfel vooraf controleren.
Een eenvoudig voorbeeld
Stel: u koopt een woning voor €250.000 en verkoopt deze later voor €350.000. Op het eerste gezicht lijkt uw winst €100.000. Maar de fiscale meerwaarde kan lager uitvallen zodra u aankoopkosten, verkoopkosten (zoals makelaarscourtage) en eventuele verbouwingen met geldige facturen meerekent. Daarnaast staat de eventuele plusvalía municipal hier volledig los van. U kunt dus bij één verkoop met twee aparte berekeningen te maken krijgen.
Welke documenten moet u bewaren?
- De oorspronkelijke koopakte
- Facturen van aankoopkosten en betaalde overdrachtsbelasting
- Facturen van verbouwingen en verbeteringen
- Facturen van de makelaar en juridische kosten
- Het Modelo 211 dat u van de koper ontvangt (bij niet-resident verkoop)
- Documenten met betrekking tot de plusvalía municipal
Hoe vollediger uw dossier, hoe eenvoudiger de fiscale meerwaarde correct te berekenen is.
Overzicht
| Nationale belasting (IRPF/IRNR) | Gemeentelijke plusvalía (IIVTNU) | |
|---|---|---|
| Waarover? | Winst op de woning | Waardestijging van de grond (alleen suelo urbano) |
| Tarief resident | 19–30% progressief | Verschilt per gemeente |
| Tarief niet-resident | 19% (EU/EER) of 24% (buiten EU/EER) | Verschilt per gemeente |
| Vrijstelling mogelijk? | Ja: 65+ of herinvestering (alleen hoofdwoning residenten) | Ja, mits aangetoond dat grondwaarde niet steeg (niet automatisch) |
| Aangifte via | Modelo 210 (verkoper, binnen 4 maanden) + Modelo 211 (koper, bij niet-resident verkoper) | Aparte gemeentelijke aangifte |
Checklist: dit moet u vooraf laten controleren
Woont u in Nederland of België en verkoopt u een woning in Spanje? Loop dan voorafgaand aan de verkoop deze punten na:
- Welke belasting over de meerwaarde voor u van toepassing is (IRPF of IRNR, en tegen welk tarief)
- Hoe de fiscale meerwaarde precies wordt berekend, en welke kosten u mag aftrekken
- Of de 3%-inhouding op u van toepassing is, en hoe de afwikkeling via Modelo 211/210 verloopt
- Of u mogelijk recht heeft op een (gedeeltelijke) teruggave
- Of er plusvalía municipal verschuldigd is, en welke delen van het perceel urbano of rústico zijn
- Of u in aanmerking komt voor een vrijstelling (65+ of herinvestering, bij een hoofdwoning)
- Welke aangiften er ná de verkoop nog moeten worden ingediend, en binnen welke termijnen
Laat de berekening vooraf controleren
Een vastgoedverkoop in Spanje is fiscaal complexer dan alleen de verkoopprijs bepalen. Vooral bij oudere woningen, grote percelen, verbouwingen, of wanneer u niet in Spanje woont, is het verstandig om vooraf te laten uitzoeken welke belastingen van toepassing zijn, of er een vrijstelling geldt, en hoeveel u netto overhoudt. Clodovea begeleidt u bij de verkoop van uw woning in Spanje, inclusief de juridische en fiscale afhandeling, zodat er bij de notaris geen verrassingen meer zijn.
Dit artikel is bedoeld als algemene informatie en vervangt geen individueel fiscaal advies. Regels, tarieven en gemeentelijke verordeningen kunnen wijzigen en sommige autonome regio’s hanteren afwijkende regels. Neem voor een berekening op maat contact op met Clodovea.